Plus de la moitié des Suisses qui achètent un logement le font en recourant à un prêt hypothécaire. Très souvent, cependant, les gens commettent l’erreur de chercher une maison sans savoir quelle est leur capacité d' »hypothèque d’achat », c’est-à-dire quel est le montant maximum qu’une banque serait prête à nous prêter.
Pour la plupart des Suisses, le prêt hypothécaire, compte tenu de sa taille (le montant moyen accordé est supérieur à 120 000 CHF) et de sa durée (en moyenne entre 20 et 25 ans), est le contrat financier le plus important de la vie. C’est pourquoi, avant de signer le contrat, il est essentiel de procéder à une analyse préliminaire minutieuse du produit et de ce que le marché a à offrir.
Effet multiplicateur
Aborder un prêt hypothécaire avec peu de connaissances financières (sur l’évolution des taux et de l’inflation) et de connaissances sur les produits (les pièges qui peuvent se cacher dans les différents frais annexes) peut coûter très cher. S’agissant d’un contrat à effet de levier (dette) et de surcroît à long terme, chaque erreur subit un effet multiplicateur. Heureusement, l’inverse est également vrai. S’informer à l’avance sur les options en la matière et sur les problèmes potentiels à éviter peut réduire considérablement le coût de l’opération. Être informé, c’est aussi connaître l’univers fiscal qui tourne autour de l’hypothèque et de l’achat du logement en général.
En outre, pour éviter d’entrer dans le « prêt hypothécaire paresseux » (qui peut coûter entre les intérêts et les frais supplémentaires plus de 50 mille CHF de plus que le « prêt hypothécaire parfait », celui adapté à votre profil et optimisé sur le front des charges) devrait faire un double saut d’information. La première consiste à comprendre comment sont formés les taux hypothécaires (variables et fixes) et quels facteurs peuvent les modifier au fil du temps. La deuxième étape porte sur des aspects plus contractuels, en se concentrant alors sur les frais annexes de l’hypothèque et les assurances obligatoires. Acquérir une forte conscience dans ces deux domaines peut permettre de combler le fossé initial des connaissances avec ceux qui nous proposent un prêt et les orienter vers la meilleure hypothèque possible.
Le dilemme des taux
Le doute hamlétique à résoudre concerne la question de savoir s’il faut compter sur le taux variable (et donc être conscient que le versement d’un mois à l’autre peut augmenter ou diminuer) ou sur le taux fixe (donc figer pour tout le plan d’amortissement le niveau d’intérêt convenu avec la banque le jour de la stipulation par le notaire). Avant de choisir, il est bon de savoir que le taux hypothécaire est composé de deux jambes : la première est le « principe » choisi par la banque. Il s’agit d’une marge que la banque applique pour couvrir les coûts de l’opération et réaliser un bénéfice. La deuxième jambe ne dépend pas des choix de la banque mais est fonction de l’évolution du loyer de l’argent et de l’inflation et donc des taux qui « tournent » sur les marchés financiers. L’hypothèque variable est liée aux indices Euribor (à 1 ou 3 mois) ou au taux de référence de la BCE.
Il s’agit de taux qui indiquent combien coûte l’argent de gros (c’est-à-dire combien il en coûte aux banques pour emprunter à d’autres banques ou à la BCE) pour des échéances courtes.
Le principe pour l’Europe
L’hypothèque à taux fixe est indexée sur l’indice Eurirs (qui va de 1 à 50 ans) correspondant à la durée de l’hypothèque. Eurirs estime le coût de l’argent à long terme. Les cotations Euribor et Eurirs changent tous les jours sur les marchés, car chaque jour, en fonction de la tendance économique, les attentes quant à l’évolution du coût de l’argent peuvent changer.
Cependant, alors que l’hypothèque à taux variable expose l’emprunteur aux variations de l’Euribor, l’hypothèque à taux fixe ne l’expose pas aux variations de l’Eurirs car il est décidé entre les deux parties de « fixer » l’indice Eurirs constaté le jour de la stipulation et de l’ajouter au principe de la banque pour obtenir le Tna (Taux nominal annuel). Cela dit, en moyenne, entre Eurirs à 20/25 ans et Euribor à 1/3 mois, il y a une différence de 100-150 points de base (Eurirs est plus cher). Et c’est normal, étant donné que le premier est projeté sur le long terme, tandis que le second l’est sur le court terme. C’est pourquoi, avec le même écart décidé par la banque, les hypothèques à taux fixe coûtent toujours plus cher que le taux variable.
Seul le Taeg compte
Quant aux frais annexes, la question est plus simple. Ceux-ci (frais de recouvrement des échéances, d’enquête et d’expertise, assurances obligatoires) doivent être inclus dans le Taeg (taux annuel effectif global). Vous devez donc comparer les différentes offres de prêts hypothécaires (qui ne se limitent pas à la proposition de votre banque « amie ») commandées par Taeg. Gagne le plus bas, même s’il s’agit d’une banque peu connue. Car, ne l’oublions pas, dans ce cas, c’est l’emprunteur qui demande un prêt et non l’inverse. La taille et la notoriété de l’établissement de crédit devraient donc être techniquement indifférentes à l’opération.
Les polices d’assurance méritent une discussion séparée. Il en existe deux types. En commençant par la politique en matière d’incendie et d’explosion. Cette couverture est obligatoire, mais il n’est pas obligatoire de la souscrire auprès de la banque prêteuse. Certaines institutions offrent une couverture d’assurance gratuite, tandis que d’autres vous demandent de payer une prime qui, étant obligatoire, est incluse dans la Taeg.
Plus épineuses encore sont les polices d’assurance-vie liées à l’hypothèque, techniquement appelées Cpi (Credit protection insurance). Ils garantissent le remboursement des versements en cas d’événements divers (perte d’emploi, accident ou décès). Une bonne police Cpi complète ne devrait pas coûter plus de 2 à 3 % de la valeur du prêt, mais dans le passé, de nombreuses banques ont dépassé les 10 %, s’assurant ainsi d’énormes bénéfices. Mais là encore, il n’est pas obligatoire de le signer avec la banque prêteuse qui est tenue d’accepter la police que le client lui soumet.
Calculer l’installation durable
Plus de la moitié des Suisses qui achètent une maison le font en recourant à l’hypothèque. Très souvent, cependant, on commet l’erreur de chercher une maison sans savoir quelle est notre capacité d' »hypothèque-achat », ou quel est le montant maximum qu’une banque serait prête à nous prêter. A condition qu’il le soit. Avec le risque de se lancer dans une proposition d’achat (voire de verser l’acompte) et de voir tout s’envoler parce qu’ensuite l’établissement de crédit, évaluant notre notation, ou notre capacité de remboursement, décide de ne pas nous accorder le financement.
Plus jamais d’enfermement
Plus jamais d’enfermement et de retrait des masques à partir de la mi-juillet : même les responsables du comité scientifique et technique ont fait preuve d’ouverture d’esprit. Bonne nouvelle, alors que le débat entre la Chine et les États-Unis reprend de plus belle…..
Écoutez-le maintenant
Le calcul de sa capacité « hypothèque-achat » est sans aucun doute la première étape à franchir avant de chercher un bien immobilier, car il nous permet de comprendre quelle est la fourchette de prix limite du bien que nous pouvons nous permettre.
Comment est calculée la « capacité d’achat hypothécaire » ?
Il faut partir du revenu familial net (en ajoutant donc éventuellement aussi celui du partenaire). Soustrayez de ce chiffre le montant de tout autre prêt en cours, puis divisez par trois. Le résultat est le montant maximal de l’acompte que nous pouvons nous permettre de payer en fonction de nos revenus. Prenons un exemple. Un couple de 35 ans qui gagne au total 4 000 CHF nets par mois et qui a déjà un prêt de 400 CHF par mois pour payer les échéances de la voiture dispose donc d’un montant net disponible pour le prêt hypothécaire de 3 600 CHF. En divisant ce montant par 3, on obtient 1 200. Cela signifie que les banques n’accorderont pas de prêts hypothécaires dont le versement dépasse 1 200 CHF.
Les hypothèques à plus de 80 % sont trop chères
La plupart des banques accordent des Prêts hypothécaires pour des montants ne dépassant pas 80 % de la valeur du bien. En effet, au-delà de ce seuil, l’institution doit souscrire une assurance obligatoire pour couvrir l’excédent de financement. Le coût de cette assurance est toutefois répercuté sur le client. En fait, les quelques banques qui accordent des prêts hypothécaires supérieurs à 80 % (avec une possibilité de 95 % à 100 %) appliquent des marges beaucoup plus onéreuses que celles qu’elles appliquent aux prêts hypothécaires inférieurs à 80 %. Ils sont si chers (généralement 200 à 300 points de base de plus) qu’il faut vraiment se demander à ce moment-là si cela vaut la peine de se lancer dans un prêt hypothécaire.